מה היא משכנתא לשיפוץ?

משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך שמוחזרת לאחר עשרות שנים בסכומים ומועדי החזר שנקבעו מראש. הבנקים בישראל מציעים מסלולי משכנתא שונים למטרות שונות: פתיחת עסק, רכישת דירה, קניית רכב וכן משכנתא למטרת שיפוצים. גם אם סיימתם את המשכנתא על הבית אך תצטרכו לבצע בו שיפוצים לצורך תחזוקתו או רצון לעצב ולסדר אותו מחדש, תוכלו לקחת משכנתא מיוחדת שמטרתה שיפוץ הבית. לפעמים שיפוץ הוא הליך בלתי נמנע שלא סובל דיחוי, כמו למשל במקרה של משריפה, קריסת מבנה, התפוצצות צנרת וכו' - ואנו נצטרך כסף נזיל במהרה. עלות שיפוץ הבית יכולה להיות גבוהה מאוד ולהגיע לעשרות אם לא מאות אלפי שקלים, ועל כן משכנתא נראית מתקבלת על הדעת במקרה זה. איך מקבלים אותה משכנתא? אילו מסלולים יש? על כך במאמר הבא.

מהם התנאים לקבלת משכנתא לשיפוצים?

תנאי קבלת משכנתא לשיפוצים הם דומים לתנאי המשכנתאות האחרות הרגילות. הנכס צריך להיות משועבד כנגד ההלוואה, הערך של הנכס נקבע על ידי שמאי ויהיה כלי המפתח לגובה ההלוואה שאפשר לקבל. לעיתים תצטרכו להציג ערבויות וחסכונות כביטחונות נוספים במידה וערך הנכס לא מספק לגובה ההלוואה לשיפוץ. היסטוריית אשראי תקינה, נכס לא ממושכן והכנסה קבועה הם תנאים בסיסיים לקבלת משכנתא, אך יש מקרים חריגים וסעיפים שמסייעים גם לאלו עם עבר שלילי באשראי או נכס שכרגע הוא ממושכן ניתן לקחת משכנתא שניה.

מהם היתרונות של משכנתא?

ישנם מספר יתרונות משמעותיים:

• תהליך שיפוץ הבית הוא יקר מאוד ולפעמים לא נוכל לחסוך במשך שנים רבות ולחכות שייוצר הון אישי, לפעמים השיפוץ יהיה דחוף ומידי. משכנתא מאפשרת לקבל הלוואה לשיפוץ באופן מיידי ולהתחיל בהליך.
• עירבון - ברוב המקרים, כל עוד אין חריגויות, הנכס עצמו מהווה את העירבון המלא להחזר המשכנתא ועל כן אין צורך בערבונות נוספים.
• הסכום שמולווה - יתרון גדול במשכנתא הוא שגובה הסכום שניתן להלוות הוא יחסית גבוה שכן הערבון הוא הנכס המשועבד.
• פרישת תשלומים - במשכנתא ניתן לפרוש את החזר התשלומים לאורך תקופה ארוכה ובסכומים קטנים.

מה הקושי בקבלת משכנתא לשיפוץ?

עולם השיפוצים והמשכנתאות הוא לא בעל מדיניות קבועה ורוב הבנקים יכניסו את נושא המשכנתא לשיפוצים תחת "משכנתא לכל מטרה". הריביות יהיו יחסית גבוהות בלקיחת משכנתא לשיפוצים לעומת משכנתא לדיור, כלומר תנאי הריבית הרבה פחות טובים. משכנתא לכל מטרה הינו מסלול שמאפשר לקבל סכום כסף נזיל גבוה לכל מטרה שהיא ועל כן הריביות יהיו גבוהות יותר.
אם אתם מתכננים רק לעשות הרחבה או תוספת בנייה, קבלת משכנתא תהיה פשוטה יותר כיוון ונדרשים אישורי עירייה שהופכים את ההשקעה לרשמית יותר והנכס יושבח ועל כן הריביות יהיו יותר נוחות.

אילו סוגי משכנתאות יש לשיפוצים?

ניתן להבדיל בין שני סוגים עיקרים של משכנתאות למטרת שיפוצים:

• משכנתא לכל מטרה, כאמור לעיל, שהריביות שלה יהיו גבוהות יותר והתנאים פחות טובים כיוון והיא לא מיועדת ספציפית לשיפוצים אלא לכל מטרה שהיא.
• משכנתא למטרת דיור שהתנאים שלה יהיו טובים יותר ודומים לאלו של רכישת נכס. במשכנתא זו קיים הכרח לשיפוץ מקום המגורים מתוך חשש שהמבנה עצמו בסכנה אם לא יתבצע הליך השיפוצים. כך למשל תותר משכנתא לרוב אם היסודות של הנכס אכולים ואם יש סכנת קריסה.

הלוואה לשיפוץ עבור משקי בית קיימת בווריאציות שונות. הלוואות משכנתא הינם המומלצות ביותר מפאת הריבית הנמוכה והיכולת לפריסה לתקופה די ארוכה מה שמספק החזר חודשי נמוך. בתוספת המשכנתא הקיימת עם כל ההוצאות מחייה הקיימות - זה מתאים לנו, נוח לנו בכל חודש, אבל ככל ש"נמתח" את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר כך נשלם יותר בגין הוצאות המימון. כך ניתן לראות בדוגמאות הבאות:

במסלול 1: לוקחים הלוואה של 220,000 ש"ח לתקופה של 15 שנים - ומחזירים החזר חודשי של 1,627 ש״ח בחודש - הוצאות המימון תהיינה 72,000 ש"ח. כלומר אנו נחזיר כמעט 293,000 ש"ח בתום 15 שנים.

במסלול 2: ניקח את אותה הלוואה בדיוק אך לפריסה ארוכה יותר 20 שנים - ההחזר החודשי אומנם יהיה יותר נוח 1,333 ש"ח בחודש אך הוצאות המימון עולות ל כ-100,000 ש"ח! כלומר לקחנו 220,000 ש"ח ונחזיר 320,000 ש"ח בתום 20 שנים.

סוגי הלוואות לשיפוץ מלבד משכנתא

ישנה אפשרות לקבלת הלוואה פרטית מהבנק. בדרך כלל, ללקוחות טובים תינתן הלוואה לשיפוץ בריבית אטרקטיבית אך הבעייתיות היא ההחזרים החודשיים - מכיוון שלא ניתן לפרוס הלוואה זו למעלה מ 5-7 שנים, ההחזר החודשי יהיה פי 2 מהדוגמאות הרשומות בטבלה.

הלוואות נוספות שניתן לקחת (או יותר נכון לבדוק) הם מבתי ההשקעות שמנהלים לנו את קרנות הפנסיה, קרנות ההשתלמות וכו'. קרן השתלמות מניבה תשואות נאות (על בסיס ממוצע קרנות 4%-6%). במקום לבדוק כיצד אנו משחררים את הכספים ניתן לקחת הלוואה בגינם עד כמעט 80% מהיתרה הקיימת. הלוואות אלו הינם אטקרטיביות מאד בתנאים טובים ממוצע של 3% -5% לשנה.

הלוואות נוספות הקיימות בשוק שהולך ומתפתח הן הלוואות עמית לעמית. לרוב הריביות בסוג הלוואה זו הן 7% ומעלה. מומלץ לבדוק גם אופציה זו.

יתר סוגי ההלוואות כגון הלוואות מגופים חוץ בנקאיים, הלוואות מחברות שונות, הלוואות מחברות ביטוח וכו׳ או הלוואות צרכניות בריביות גבוהות מאד - לא מומלצות כלל. תקופת ההחזר הינה קצרת מועד (36 חודשים) ובהתאם ההחזר החודשי הינו גבוה בהרבה. בכל מקרה שאתם שוקלים לקחת הלוואה לשיפוץ מכל סוג, מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או יועץ משכנתא כדי להגיע לעסקה הטובה ביותר עבורכם.