אברהם אלטלף, עורך דין במרכז, צפון, שרון, ירושלים, שפלה ובדרום. עו"ד בעל ניסיון רב בתחומי המשפט האזרחי- מסחרי, ובמיוחד בתחומי המקרקעין על ענפיו השונים ולרבות ייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, תחום החוזים העסקיים ותחום המעמד אישי.
איזורי שירות: מרכז, צפון, השרון והסביבה, ירושלים והסביבה, השפלה והסביבה, דרום.
יש לי בבית 109 מ"ר המתפרשים על 2 קומות. אם אני מעוניין להרחיב את הבית לעד 120 מ"ר באופן שאני מפרק חלק מהקומה הראשונה (כיום היא בערך 90 מ"ר) כך שלמעשה אקבל 2 קומות של...
יש לפנות ולעדה המקומית לתו"ב ולברר אם בכלל יש דרישה כזאת. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום, רציתי לדעת כמה זמן לוקח לקבל אישורי בנייה להרחבת דירה בבניין רכבת בחולון , קומה ראשונה קרקע מתוך 4 קומות, בבניינים שליד עשו הרחבות, להכנס לכיוון הגינה,? וכמה...
יש לפנות לועדה המקומית ולברר ובמקביל לקחת אדריכל להכנת תוכנית ואז לדעת את העלויות והמורכבות אם יש. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
רוכשנו דירה עם גג בבנין משותף שהגג שצמוד לדירה רשום בטבו לטובת בדירה. חציו האחר של הגן הינו דירת הפנטהוז. הגג עצמו מרוצף ותקני בגודל 90 מ״ר ואנחנו מעוניינים לבנות...
יש לפנות לאדריכל שיבדוק מה מותר בנסיבות האלה ויכין תוכנית מתאימה לקבלת היתר בניה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום, אנחנו בתהליך קניית דירה שיש לה ברישומי דירה אפשרות לפתות גג של 60 מטר ולבנות מתוכו 23. אנחנו לא רוצים לבנות כרגע רק לפתוח ולרצף ואנחנו לא יודעים מה התהליך שצריך...
תפנו לאדריכל שיבדוק את התוכנית ומה ניתן לבצע ויגיש בקשה מתאימה לועדה לתו"ב. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
יש לי חניה ומאחריה יש לי מחסן. האם אני יכולה להגדיל קצת את המחסן על חשבון החניה. אני לא משנה את הייעוד, זה נשאר מחסן רק גדול יותר והחניה נשארת חניה רק קטנה...
צריך היתר מהעיריה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום רב, אני גרה בבניין קומות מאחורי הקיר באחד החדרים ישנו חלל ריק שרק לי יש גישה אליו מתוך הדירה שלי. בפועל הייתה אמורה להיות שם דירה וברגע האחרון שינו את התוכנית...
מבחינה חוקית כן. זה דורש היתר מהעיריה לבניה ולשימוש, ובשלב מאוחר יותר גם תיקון של צו הבית המשותף. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אני גרה בקומה העליונה ואני רוצה להזיז את דלת הכניסה לביתי מימין לשמאל.אפשרי?
יש לבדוק עם מהנדס אם זה בכלל אפשרי. כל עבודת בניה דורשת היתר. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אני מעוניין לבצע הרחבה של בית פרטי לצורך כך אני נדרש לממ"ד. האם ישנה אפשרות לקבלת היתר הכולל ממ"ד לבצע רק את ההרחבה ורק בעוד מספר שנים לבנות ממ"ד? ומה דינה של...
אין דבר כזה בניה פרוסה על פני שנים. לא תחשב כמי שגמר את הבניה עד לסיומה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
קיבלתי שטח במושב שלי לטובת הקמת משטח אספלט לאטרקציה תיירותית האם צריך לזה היתר בניה ?גם אם השטח כולו מגודר ועם שערים ?תודה
כן. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום, אני גר הקומה 4 של בניים בן 4 קומות. בניתי על הגג עוד 3 חדרים כמובן עם אישורים והכל. השאלה שלי אם יש לי זכות כלשהי על שארית הגג, היכן שלא בניתי. נאמר לי בעבר...
צריך לבדוק בתקנון הבית המשותף. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום רב השכן שמעלי עשה לאחרונה שיפוץ נרחב בדירתו. במסגרת השיפוץ בנה יחידה נפרדת עם שירותים ומקלחת . היחידה היא מעל חדר מגורים של הדירה שלי .טכל פעם שמפעילים את...
אני לא רואה סיבה שהעבודה תהיה אסורה. יש לנסות לפתור את בעיית הבידוד מהרעש. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום אנו עתידים להתאכלס בבנין משותף (32 דירות) בוצעה אסיפת דיירים ראשונה (טרם האכלוס כמובן) והוחלט כי צבע התריסים והסורגים יהיה אחיד. האם זה חוקי לחייב אותי...
יש חשיבות לחזות האחידה של הבנין. אני מניח שיש לכך הוראה בתקנון הבית המשותף. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
במידה ויש לי נכס בבעלותי ובבעלות הגרוש שלי והגרוש שלי מתגורר בנכס, האם הוא יכול לבצע שינויים בנכס (כגון התקנת פרגולה) ללא אישורי?
אתם שותפים בנכס. אם מבקשים היתר בניה שני הדשותפים צריכים לחתום על הבקשה להיתר. אם אין צורך בהיתר והוא מבצע עבודות בבית, זה כבר במסגרת היחסים המשפטיים שביניכם וצריך להסדיר את זה בהסכם ביניכם. זו לא בדיוק שאלה של יכול או לא יכול אלא יותר בהשלכות של העבודות שבוצעו, ואחת השאלותה יא מה זה מפריע לך אם בוצעו העבודות ומה האינטרס שלך. אם זה רלוונטי את צריכה יעוץ שיבחון את מכלול היחסים המשפטיים ביניכם. אשמח לסייע באמצעות משרדי. בברכה אבי אלטלף, עו"ד 036134466
שלום , יש לי קסקט בטון או פרגולה מבטון ..כ 140 מ' שמתנקזת אלי למרפסת , לטענת הקבלן מכוון שזו פרגולה הוא לא חייב לעשות נקזים , והיא צריכה להתנקז אלי למרפסת ???
יש להתייעץ עם יועץ אינסטלציה או ניקוז. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום, סבתא שלי ניצולת שואה ומתגוררת בקומה 4 בבית משותף (בניין קומות), היא לא מסוגלת להיכנס לאמבטיה כדי להתרחץ. יש ארגון שעוזר לניצולי שואה, והם אישרו להחליף את...
בד"כ רשויות לא מתערבות בעבודות כאלה, אולם מדובר בשינוי החזית והמראה שלה. המלצתי לקבל אישור מהעיריה שכן גם שכנים יכולים להתלונן על עבודה כזאת. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום רב, אנו גרים בבניין בקומה רביעית. בנינו חדר במרפסת בגודל של 2.5*2.5 כך שהוספנו בעצם 2 קירות והשתמשנו ב 2 קירות המרפסת. החדר רחוק כ מטר מן המעקה של המרפסת. היום בדיעבד...
מגישים בקשה להיתר לבניה הקיימת. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אם צריך אישור בניה מהעיריה וגם מרשות מקרקעי ישראל לקרוואן בבית פרטי במרכז ואם כן כמה עולה גם האישור וגם בניה עצמה אני מעוניינת ב60 מטר 2 חדרים וסלון גדול
אם הקרקע היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, נדרש אישור שלהם בנוסף לזה של הרשות המקומית. יתכן שידרש תשלום דמי היתר לרמ"י בנוסף לתשלומים להיתר הבניה לרשות המקומית. קשה להעריך עלויות כאלה לפני שפונים ומקבלים תשובות. שמאי שיקבל את כל הנתונים יוכל להעריך זאת. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אני מעוניינת לסגור מרפסת שכבר יש לה תקרה בנויה. אני מתכננת לסגור ע"י חלונות אלומניום בלבד. האם יש צורך להוציא היתר? האם יכול להיות אם זה בעיה חוקית? הרי אני...
מדובר בעבודות הדורשות היתר בניה, וקשורה גם לניצול אחוזי בניה מותרים, ככל שקיימים בכלל. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
צהריים טובים רחשתי דירה מקבלן הדירה בתחילת הבנייה. יהיה לנו מחסן צמוד לדירה. אני מעוניינת להפוך את המחסן לחדר טיפולים לשנות את היעוד שלו איך אני עושה את זה? למי...
יש לקבל היתר לשימוש חורג מהועדה המקומית לתו"ב. בשלב הבניה אם הקבלן יסכים, הוא יכול לטפל בזה, במסגרת הבקשות שלו לשינויים לקראת קבלת טופס 4. יש קבלנים שלא יסכימו לטפל בזה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
פתחתי דלת כניסה נוספת לדירה דרך המרתף.הכניסה למרתף/דירה היא דרך חניה פרטית שלי. שכן התלונן לרשות וזו פסלה את בקשתי לאישור הדלת בטענה שהיא לא מאשרת פתיחת דלתות כניסה...
זה בהחלט בסמכות הועדה המקומית ועל פי הוראות התב"ע הספציפית. זו הוראה מקובלת בהרבה רשויות מקומיות. אולי אפשר לנסות בדרך של הקלה, אם לא תהיה התנגדות שכנים. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אני לקראת רכישה של דירה מקבלן בקומה עליונה. הגג משותף ואני מקוה בעתיד לבנות עליו עם אישור שכנים. שמעתי שבבניינים אחרים הקבלן גם השאיר זכות על הדירה ואז הוא עצמו...
צריך לוודא בנוסח של החוזה, מה ההתייחסות לזכויות על הגג. זה מופיע במפרט הטכני וצריך לקבל הבהרות ספציפיות מהקבלן ולנסח אותן בהסכם. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שכני מתחתי מגדילים את שטח דירתם כולל ממ"ד. אני מעוניינת לבנות רק ממ"ד. נחתם הסכם בינינו ויש היתר עיריית חיפה. כעת מתברר שיש לשלם לתאגיד המים (מי כרמל) אלפי שקלים...
את הבסיס החוקי ואת חישוב החיוב תוכלו לבדוק עניינית מול התאגיד ולקבל הסבר בגין מה מוטל החיוב וככיצד לחלקו ביניכם. בברכה אבי
נכנסנו לפני כ3 חודשים לדירה בבניין משותף מקבלן. הדירה בקומה 3 כשמעלינו פנטהאוז על כל הגג. היום בזמן המבול התחילה נזילה מהתקרה באזור הסלון (מעליו המרפסת הפתוחה של...
מתעד את המצב הנוכחי ונותן לקבלן הזדמנות לתקן. חורף הוא זמן לבדוק את האיטום ובטח בדירה חדשה לגמרי. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום, אני מכינה בקשה להיתר לבית קיים (בעבר היה היתר זמני). כשנבנה לפני כ- 20 שנה, לא היתה חובת בניית ממ"ד. 1. האם לצורך קבלת היתר היום נדרש להוסיף ממ"ד? 2. במידה...
לפני 20 שנה היתה חובה לבנות ממ"ד. יש לקבל תשובה מסומכת בעיריה בהתאם לנסיבות הספציפיות. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום , יש לי דירה ישנה שמתחת יש הרחבה של עמידר. אני מעוניינת להגדיל את הבית ולבנות מרפסת וחדר. האם יש סיכוי לקבל היתר בניה מהעיריה אם בשלב עתידי אמור להיות פינוי...
את התשובה יש לקבל רק בעיריה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום רב, אנו מעוניינים לסגור חדר במרפסת שלנו בדירה בבניין מגורים. המרפסת פונה לוואדי. המרפסת בגודל 30 מ״ר ואנו מעוניינים בצד אחד שלה לבנות 2 קירות ולהשתמש ב 2 קירות...
בהחלט נדרש היתר בניה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אני מעוניין לבנות מרפסת שאינה מקורה בגודל 4 מ"ר בתוך קווי הבנין (בבנין יש נישה - חלל מרובע בצורה של ח ), ואין אחוזי בניה בבנין, האם בבקשה להיתר יהיה צורך באחוזי...
מדובר בשינוי חזית של הבנין כולו ובהחלט קשור גם לשכנים האחרים. כדאי לעשות בדיקה ספציפית בועדה לתו"ב. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אחרי קבלת היתר בניה לבית פרטי, הלקוח מחליט להחליף האדריכל והמהנדס ולעשות כמה שינויים בתוכנית, בלי לחרוג מהשטח מאושר, האם צריך להגיש בקשה להיתר מחדש או מספיק להגיש...
בד"כ מספיקה תכנית שינויים, אם אין שינויים מהותיים. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אני מתגורר בבית פרטי קרקע , אני רוצה להרחיב את הסלון ב 12 מטר , האם אני מחויב בבנית ממד?
כן. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
אני רוצה להוסיף לבית חדר בגודל 3×6 כמה יעלה לי אישור בניה מהעיריה ובמה זה כרוך?
יש לפנות לאדריכל או מהנדס. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
הי חבר'ה, לפני כשבוע קדחתי בקיר שמחברת בין דירתי לדירת השכן לצורך תליית טלוויזיה. המקדח היה באורך של 10 ס"מ. הקידוח עשה חורים בצד השני. אני גר בבניין ישן בצפון אבן...
על הבנין חל התקן שהיה רלוונטי בעת הבניה שלו. אם תקבל דרישה מהשכן יש לקבל יעוץ משפטי מסודר בהתאם לנסיבות. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום. יש לי בית ישן בלי ממ"ד בגודל 50 מטר. הבית יושב על שטח של 270 מטר. אני מעוניין לבנות מאחורי הבית הקיים עוד בית מבנייה קלה בגודל 56 מטר. האם אני חייב לבנות...
סביר להניח שכן. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
האם מישהו מכיר האם שונו התקנות לאחרונה והוספת חדר על מרפסת הגג יכולה להיות תהליך קל יותר, בבניין שבו המון דיירים?
הוספת חדר דורשת היתר בניה. מה ששונה זה לגבי פרגולות לא מקורות. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
השכנים שלנו קיבלו היתר בניה להרחבה - להוסיף חדר נוסף המשנה את החזיתות. בתכנית נכתב שכל יחידות הדיור בבניה מקבלות זכויות בנייה ובתוכם אנחנו. מה זה אומר? אם אני...
צריך לראות את ההיתר עצמו ואת תקנון הבית המשותף. זכויות בניה כלשעצמן הן זכויות חוקיות להוסיף שטחי בניה מסויימים בהתאם להוראות התב"ע. יש להתייעץ נקודתית עם אדריכל או מהנדס. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
יש לחמי בית קרקע בבניין מגורים בתוך הבית יש גינה של 400 מטר איפה שאני רוצה לבנות זה על משטח אדמה האם אפשרי לבנות על זה ואלו אישורים אני צריכה בשביל זה?
חובה להגיש בקשה לקבלת היתר בניה כדין. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
היי -שאלה , אני בונה בית חדש מקבלן -ורציתי לעלות את הכנה למכונת כביסה לחדר אמבטיה-נאמר לי שאי אפשר לחבר ניקוז מי המקלחת והמים של המכונת כביסה לאותו צינור- האם יש פיתרון...
יש להתיעץ עם איש מקצוע בתחום הביוב והניקוז. מעבר לחוקיות זה עלול ליצור מטרדי ריח והצפה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
האם ניתן להגביל ההיתר ? מה זה גג לא שימושי ?
בהחלט ניתן להגביל את ההיתר. גג לא שימושי הכוונה לגג שלא ניתן לעשות שימוש בחלק שמעל הגג עצמו. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
הדירה היא בקומה אחרונה בבניין משותף בן 4 קומות בתל אביב . בשנות השישים נסגרה המרפסת ע"י גג מסוג אסבסט-צמנט . גודל הדירה כולל הגג כ 65 מ"ר ומתוכו המרפסת שנסגרה...
כל עבודה שקשורה באזבסט חייבת להיות עם היתר, במיוחד של המשרד להגנת הסביבה!!!!!! לא לגעת בלי היתר ואישור מסודר לעבודה עם האזבסט. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
האם מותר לי להניח (לא הדבקה) של פרקט מחוץ לדירה שלי-בגבול השטח שלי ועד לגבול של לפני השטח של השכן -סתם על מנת לייפות את הכניסה? תודה.
מדובר בדירה או בבית פרטי? בדירה זה רכוש משותף וזה לא שטח שלך. בבית פרטי, אין צורך בהיתר בהנחה על שטח החצר שלך. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
בכניסה לבית שלי בקומה רביעית יש לובי ענק השייך ובכל קומה גרים שני דיירים,ברצוני להוסיף חלק קטן מהכניסה לשטח הבית שלי,האם יש אפשרות כזאת ומה הפרוצדורה?
הלובי הוא רכוש משותף ושייך לכל הדיירים. צריך "לקנות" מכל הדיירים את החלק כדי להוסיף אותו לדירה שלכם. נדרש היתר בניה ואחר כך תיקון צו הבית המשותף. הסיכוי למימוש אפשרות כזאת והעלות שלה לא ראליים. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
דירה חדשה מקבלן, באחת האסלות בדירה, כל בוקר המים הופכים לעכורים. מבדיקה שנעשתה, ע"י ניקוז המים וסגירת ברז הניל, נמצא שהאסלה מתמלאת כמעט לגובה רגיל בשפכים שמגיעים...
יש לבדוק את הנשוא עם מהנדס מומחה לעבודות אינסטלציה וביוב. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום , אני רוצה לבנות במרפסת שלי חדר של 12 מ״ר מפלטות מוקצפות , האם זה נחשב לעבודה מצומצמת ? במידה וכן אני צריך אישור בניה לזה? ואם לא מה אני צריך לעשות כדי לקבל...
סגירת מרפסת דורשת היתר בניה כדין. הצעות מחיר יש לקבל מקבלנים. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
האם מותר לחבר את חשמל חדר המדרגות לאחד הדירות בבניין ובמקביל להתקין מונה שיקרא את השימוש בחשמל חדר המדרגות ?
יש לבדוק עם מהנדס חשמל. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
בוקר טוב אני מעונין בדירה חדשה שעומדים לבנות אותה למקם את ארון החשמל והתקשורת בתוך מחסן צמוד לדירה כך שהארון יהיה בגב לארון המתוכנן .צרפתי שרטוט.האם יש חוק חשמל...
יש לבדוק את העניין עם מהנדס חשמל. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום אני גר בקומה 6 (קומה אחרונה) מעוניין לבנות חדר על גג אך מדובר בגג משותף שבו יושבים כל דודי השמש של הדיירים מה ניתן לעשות ברגע שדיירים מסרבים לחתום.
השאלה המרכזית היא למי שייכות זכויות הבניה שעל הגג. משאלתך אני מניח שזה גג משותף ושייך לכולם. אם הן של כל הדיירים צריך הסכמה ולרכוש את חלקם בזכויות הללו. בלי זה לא תוכל לבנות כלום כי הגג לא שלך באופן בלעדי. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום אני מעוניינת לבנות קיר שיפריד בין חצר השירות (אחורית) שלנו לזה של השכן. אנחנו גרים בקוטגים טוריים. לחצרות השרות אין כניסה מהרחוב. אורך הקיר 3.5 מטרים. גובה-2...
יש צורך בהיתר ובהסכמת השכן. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
בשירותים אצל השכנה מעלי יש נזילה בחיבור בין הצינור של השירותים לבין הטי שמחובר לצינור ביוב הראשי של הבניין, השאלה שלי היא : מי צריך לשלם את תיקון הנזילה בעל הדירה או...
בעקרון, מה ששייך לדירה הוא באחרות הדייר ומעבר לדירה עצמה חל על הבית המשותף. יש לוודא נקודתית. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום אני גרה ביחידת דיור ברמלה מצליח. הבעלים אומר שאין עוד טופס 4 מה זה אומר מה הבחינה של החשבונות של החשמל האם אנחנו משלמים חשמל ומים למרות שאין עדיין טופס 4 למבנה?
בחלק מהמקרים עד קבלת טופס 4 חיבור החשמל והמים הם זמניים ומחושבים לבניה. יש מקרים שבהם החשמל נמוך יותר ממה שצריך למגורים וגם יקר יותר. לגבי המים תלוי ברשות ובמה שידוע לה על האיכלוס. בכל מקרה, ומהרבה בחינות, נכון וראוי להשלים את ההליכים בצורה מסודרת. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום, אני עומד בפני שיפוץ בית ישן שאין בו ממ"ד. איננו מתכוונים להגדיל את שטחו אולם מעוניינים לשנות מיקום חלונות ומיקום הדלת. האם נדרש היתר לצורך כך? ובמידה ונדרש...
בעקרון נדרש היתר. לגבי ממ"ד צריך יהיה לברר ברשות המקומית את הדרישות הרלוונטיות. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
שלום, האם צריך אישור בניה להוספת גג מפלסטיק ע"ג פרגולה קיימת (קומה אחרונה בבניין). תודה.
כן. זה הופך אותה מפרגולה לשטח מקורה. בברכה אבי אלטלף, עו"ד
