הגשתם היתר בניה? כך תפתרו בעיות ותקדמו את קבלת היתר הבניה

יש לנו טיפ חשוב: אם האדריכל שהגיש את הבקשה מספר לכם שלדעתו ההחלטה לא הגיונית, כנראה שהוא צודק.

מה עושים כשנתקלים בבעיות בהגשת היתר בניה?רוב הבעיות יכולות להפתר ע"י ייצוג או ייעוץ משפטי מקצועי. עו"ד נועה טלבי, בעלת משרד העוסק בתכנון ובניה הכינה עבורכם מדריך מקצועי שיעזור לכם לצלוח את הדרך ולקדם את השגת ההיתר המבוקש.

שלב ראשון: בעיות בנתונים בתיק המידע

תיק מידע מרכז את כל הנתונים התכנוניים והאובייקטיביים על הנכס לגביו מבקשים את ההיתר, כולל זכויות והגבלות הבנייה, התשתיות והשימושים המותרים והתוכניות שחלות עליו. באופן מפתיע, כבר בשלב הזה יכולות להתגלות בעיות שנובעות מחוסר בנתונים בתיק המידע או להבדיל תוספות מידע שאינן רלוונטיות.

לדוגמה, זוג צעיר רכש בית פרטי ישן שהיה שייך בעבר לדמות היסטורית מפורסמת. תיק הבניין כלל הוראות בדבר שיפוץ בניין לשימור למרות שהבית עצמו מעולם לא הוכרז רשמית בתור בית לשימור. המשמעות היתה מגבלות קשות בשיפוץ הבית, פגיעה קשה ביכולת של בעלי הנכס לממש את זכויות הבניה שלהם ואיסורים על תוספת ממד, על הרחבת הדירה, על החלפת חלונות העץ משנות ה-50 לתריס גלילה חשמלי ועוד. בני הזוג הגיעו אל משרדנו לצורך ניהול הליך נגד הוועדה לתכנון ובניה, שבסיומו הוסרה הדרישה הבלתי חוקית והוחזרו להם זכויות הבניה. 

תיק מידע חסר הוא מצב שבו לא מפורטת בתיק המידע תוכנית מסויימת, שיכלה להקנות זכויות בניה משמעותיות או הקלות לבעל הנכס.

חשוב לתקן בעיות בתיק המידע כבר בשלב ההתחלתי משום שהוא מגדיר את מירב הזכויות אותן ניתן לממש בנכס.

שלב שני: הערות מבוחני תוכניות בוועדה המקומית לתו"ב

האדריכל שלכם קיבל את תיק המידע, תכנן את בית חלומותיכם והעביר את התוכנית באמצעות מערכת "רישוי זמין" אל מחלקת ההנדסה ברשות המקומית. בשלב זה יעבור על התוכנית בעל מקצוע שנקרא בוחן תוכניות שיעיר הערות על התוכנית. אבל ההערות והמידע שניתנים על ידי הבוחן לא בהכרח נכונים ולא תמיד בסמכותו להחליט לגביהם.

כדי לאבחן באופן ראשוני ובדרך הטובה ביותר האם הערת הבוחן היתה במקומה או לא, כדאי לשאול לחוות דעתו של האדריכל שהגיש את הבקשה, כי ניסיונו הרב והאינטואיציה המקצועית שלו מאפשרים לו לזהות במהירות תשובות לא הגיוניות.

פניה בשלב זה לעורך דין תכנון ובניה יכולה לחסוך הליך משפטי של ערר, היות שניתן להעביר חוות דעת משפטית מקצועית ליועמ"ש הוועדה.

שלב שלישי: הגשת בקשה להקלות

במקרה שהבקשה להיתר בניה אינה תואמת באופן מלא לתוכניות החלות על הנכס (תב"ע, תמ"א וכיו"ב) וכוללת סטיות קטנות, תוכלו להגיש בקשה להקלות. כל בקשה להקלה דורשת פרסום בקרב השכנים ופותחת את הדלת להגשת התנגדויות על ידי מי שעלול להפגע מהן.

כדאי לדעת: בקשה תואמת תב"ע אינה כרוכה בפרסום ובהזמנה להגיש התנגדויות והיא מגדילה משמעותית את הסיכוי לאישורה. 

שלב רביעי: דיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה

לאחר שהבקשה עברה את הערות בוחני הרישוי היא עוברת לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה. כדאי לדעת כי ישנן ועדות שמצרפות לפני הדיון חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית, וגם אם הבקשה להיתר בניה עברה את כל האישורים הפנימיים עד שלב זה, אין הדבר אומר שהיא תאושר בוועדה.

במסגרת הדיון בוועדה יידונו ההתנגדויות שהוגשו לבקשה להיתר. לרוב הדיון יערך ללא נוכחות המתנגדים אבל במקרים מסוימים יוזמנו המתנגדים לדיון להשמיע טענותיהם בעל פה. בדיון זה עדיף להיות מלווים באנשי מקצוע, (האדריכל מגיש הבקשה ועורך דין), כדי לשפר את הסיכוי שהטיעונים שלכם יתקבלו. לאחר קיום הדיון תתקבל החלטה בוועדה והיא תפורסם ותישלח אליכם.

במקרה שהבקשה נדחתה, תוכלו להגיש ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובניה על ההחלטה לדחות את הבקשה להיתר הבניה.

שלב חמישי: ערר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה

ערר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הוא הליך משפטי מלא לכל דבר ועניין, ולפני הגשת ערר מומלץ לבדוק האם יש הצדקה להגשתו. אם עו"ד לתכנון ובניה בחן את המקרה וקבע כי יש "קייס", המלצתנו היא בשום אופן לא להגיש את הערר לבד.

לאופן עריכת הערר והגשת הנימוקים יש חשיבות עליונה והשפעה עצומה על סיכוי הצלחתו, וכדאי לדעת כי סיכויי ההצלחה של ערר מקצועי ומבוסס גבוהים בצורה משמעותית מאשר ערר שמוגש באופן עצמאי. 

את כתב הערר יש להגיש תוך 30 יום ב-7 עותקים לוועדה המחוזית באזור השיפוט הרלוונטי. יש להכין ולערוך כתב ערר ובו נימוקים תכנוניים, משפטיים, ולעיתים אף רקע נסיבתי אישי לבקשה.

ניצחון בערר פירושו ביטול הסירוב של הוועדה המקומית לבקשה להיתר בניה. לאחר הניצחון בערר מבקש ההיתר יוכל להמשיך בתהליך להוצאתו. 

הגשת ערר היא הפתרון לחסימה במתן היתר

הגשת בקשות להיתר בניה נעשית על פי סט של כללים, והאדריכלים שמגישים את הבקשה הם אנשי מקצוע הבקיאים בתחומם. למרות זאת, אחוז הדחיות וההערות הבלתי מוצדקות גבוה ושכיח.

למשרדנו מגיעות פניות רבות מאדריכלים או לקוחות שפורשים בפנינו בתסכול רב סיפור על דחיה או דרישה שנראית להם לא הגיונית. סטטיסטית, ברוב מוחלט של המקרים מתברר שיש צדק רב בתחושת התסכול. גילינו שה"אינטואיציה האדריכלית" מזהה נכון מצב בו פקיד וועדה מקומית נטל לעצמו חופש רב מידי בפרשנות החוק או בסמכות שנטל לידיו.

הגשת ערר היא פיתרון יעיל ומהיר לפתור את החסימה הזמנית במתן ההיתר. 

הגשת ערר על ידי עו"ד תכנון ובניה ובשילוב עם האדריכל, תתן לכם את הפתרון הרצוי כמעט בוודאות. מניסיוננו, הערכאות התכנוניות בארץ (הוועדות המחוזיות) מורכבות מאנשי מקצוע מעולים וקשובים שלא מהססים לתקן את טעויות עובדי מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שלכם.