סיפור מחייו של יועץ משכנתאות ומימון

אני באמת לא מאמין שזה קרה לי אבל כנראה שזה היה צריך לקרות. 
פנה אליי אבא של מכר: "שלום אלי, הבנתי שיש לך חברת ייעוץ משכנתאות?"
"ברור" אמרתי, "יש לנו חברת ייעוץ גדולה אשר תעניק לך שרות שיחסוך לך הרבה מאד כסף". קבענו פגישה, הגיע הלקוח - אדם דתי מאמין המתגורר בשכירות בחולון שמעוניין במשכנתא.

וזה רק מתחיל: הלקוח החליט בהתייעצות עם אשתו להעביר את אמו אליו הביתה. אמו כבר התבגרה וזקוקה להשגחה וטיפול מסור של 24 שעות ביממה. הם החליטו למכור את ביתה בפתח תקווה במיליון ש"ח ולקנות דירה בחולון וכך לגור כולם בבית אחד גדול המשפחה ביחד עם האמא.

• שווי נכס 1,760,000 ש"ח
• הון עצמי 1,050,000 ש"ח
• הלוואות בחשבונות כ-150,000 ש"ח

הנחתי אותו לסגור את ההלוואות מהון עצמי שיקבל מהמכירה. סך הכל מימון למשכנתא בניכוי הלוואות: 860,000 ש"ח המהווים 49% מימון מסך העסקה. על פניו עסקה סטנדרטית.  ללקוח הומצא אישור עקרוני מהבנקים - הלקוח חתם חוזה, שולם מס רכישה כחוק, כמו כן שולם 2% תיווך בנוסף שולם 1.5% שכ"ט עורך דין וכיו"ב.

בבדיקת כושר החזר נמצא כי הלקוח לוקה בחסר. הלקוח עצמאי ובדיווח שלו מתברר שהוא מפסיד כבר 7 שנים , לא קיימת הכנסה, לא משלם מיסים, מאד נחמד אבל לא מועיל בהליך נטילת משכנתא. התגברנו על המכשול הנ"ל בעזרת כח המיקוח שלנו - הלקוח קיבל את המשכנתא, הנכס שועבד והסתיים הטיפול. לאחר יומיים מנטילת המשכנתא אני מקבל שיחה והלקוח מבקש להתייעץ עימי בנושא ביטול חוזה.

מסתבר שהמוכרת יצרה קשר עם הקונה ודיברה אל ליבו בבקשה לבטל את העסקה. אמרה: "הילדים כועסים עלינו, יצר לנו מצב לא נעים בבית. אני אשפה אותך בסכום של 100,000 ש"ח. אנחנו חייבים להגיע לעמק השווה, תחוס עלינו."

אני לא יודע מה אני הייתי עושה אבל הלקוח הסכים(!) ביטל לה את החוזה עם עורכת הדין, קיבל שיפוי ע"ס 80,000 ש"ח. אבל הרי הנכס משועבד - עכשיו צריך לשחרר את השעבוד, אבל לאן? מה לסגור את המשכנתא? הלקוח לא יקבל משכנתא נוספת מפאת כושר החזר לקוי! 
האם לגרור את המשכנתא? לאן? הרי אין נכס. הלקוח לא יקבל משכנתא נוספת! מה עושים? פשוט לא משחררים את השעבוד ... 

הלקוח ירד מיום חתימת ביטול העסקה עם שיק ביד ע"ס ההון העצמי + ביטול חוזה חתום, חוצה את המדרכה מיישר מבט כלפי מעלה ורואה שלט "למכירה", מתקשר, מתאם עם המתווך לאותה שעה, רואה את הנכס, מקבל פרטים ומחליט בהתייעצות עמי ללכת לעסקה לרכוש. מדובר בדירה  גדולה יותר  ב-25 מ"ר + מרפסת 15 מ"ר במחיר של 1,750,000 ש"ח.

למחרת חותם על חוזה רכישה, משלם שכ"ט עורכת דין חדשה 1.5% + משלם תיווך 2% + משלם מס רכישה וכיו"ב ומוסר את השיק (שקיבל מביטול החוזה) לטובת הרכישה החדשה, אלא שהבנק אינו מאמין לסיפור וחושש כי מדובר בהונאה, עסקה פיקטיבית. הבנק דורש את אישורי ביטולי המיסים שהוצגו לרשות המיסים - אבל מסתבר שזה לוקח זמן, כחודשיים-שלושה לקבלת המסמכי מקור. את זה אף אחד לא ידע: לא עורכת הדין שטיפלה בביטול ההסכם ולא עורכת הדין שמטפלת ברכישה החדשה.

השרשרת נתקעה, זאת שבטלה את העסקה צריכה לקחת משכנתא חדשה אלא יהיו בריביות לא לדיור (אלא הלוואה לכל מטרה) הרי זה הנכס שלה - זה לא רכישה חדשה. זאת שמכרה ללקוח בעסקה החדשה צריכה לשלם לעסקה החדשה שהיא מחוייבת אליה, אך לא יהיה לה את הכסף לשלם - רק ההון העצמי שקיבלה (השק). הלקוח שלנו עדיין גר בשכירות ומשלם 5,000 ש"ח. בנוסף הוא כבר לקח משכנתא אשר משועבדת לנכס הנרכש הראשון שבהסכמה בוטל החוזה משלם 4,200 ש"ח וסה"כ 9,200 ש"ח תשלום חודשי.

לאחר שלושה חודשים של לחץ מכל הכיוונים התקבלו אישורי המסים. הצלחתי להוציא אישור חריג של גרירת המשכנתא לנכס החדש לאור העובדה שעדיין אין הכנסות ללקוח (עדיין נמצא בהפסד בעסק). ניגשנו לבנק חתמנו על מסמכי הגרירה, שמאות ובטחונות.

כעת ממתינים לביצוע: העברות הכספים ושחרור השעבוד (שטרות ביטול לנכס הנרכש הראשון).
אוי כמה שהחיים מורכבים...